Em todas as relações jurídicas, o contrato é um instrumento imprescindível o qual irá estabelecer os direitos e obrigações dos contratantes. Nas relações envolvendo locações de imóveis, não é diferente.
O contrato de locação, devidamente assinado pelas partes e por duas testemunhas, deve sempre estabelecer à qualificação do contratante (locador), contratado (locatário) e imóvel, o preço ajustado, a multa por atraso ou inadimplência, o foro para eventuais conflitos, os encargos exigidos, as responsabilidades de cada parte e por fim e de grande importância, o prazo de duração do mesmo.
Tendo em vista, o princípio da autonomia contratual, cabem às partes estabelecerem o prazo de duração da locação, o qual pode ser determinado ou indeterminado. Se determinado, os contratantes estipulam uma data início e uma data fim, sendo rescindido sem a necessidade de uma notificação. Já se indeterminado o contrato pode ser rescindido a qualquer tempo, mediante o envio de uma notificação extrajudicial.
Vale dizer que no contrato de prazo determinado com mais de 30 meses (o que acontece na maioria dos casos), se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de 30 (trinta) dias e sem a oposição do locador, presume-se prorrogado o contrato por prazo indeterminado, o qual pode ser denunciado a qualquer tempo, desde que obedeça ao lapso temporal de 30 dias para desocupação do imóvel.
Já as locações com prazo inferior a 30 meses, terminado o prazo e continuando o locatário na posse do imóvel alugado sem a oposição do locador, também se prorrogará o contrato por tempo indeterminado, contudo o locador só poderá exigir o imóvel em determinadas situações expressas na Lei do Inquilinato – Lei nº 8.245/91 (artigo 47).
A partir do momento que tal prazo fica estipulado, o mesmo deve ser respeitado por ambos os contratantes, sob pena de arcarem com multas e indenizações contratuais.
Na medida em que uma das partes resolve rescindir o contrato antecipadamente, devem-se levar em consideração dois institutos jurídicos antes de ser aplicada qualquer penalidade: a denúncia cheia e a denúncia vazia.
A denúncia cheia nada mais é do que uma rescisão contratual amparada por motivos previamente estabelecidos por lei, no presente caso, na já citada Lei do Inquilinato – Lei nº 8.245/91 (artigo 47).
Entre alguns desses motivos encontram-se o pedido do imóvel para uso próprio ou de seus familiares, pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, casos descritos no artigo 9º da Lei (ex. em decorrência da prática de infração legal ou contratual), entre outros.
Presente um dos motivos estabelecidos no artigo 47, o contratante que denunciar o contrato se isenta de qualquer penalidade, desde que observe os requisitos legais para exigir de volta a posse do imóvel.
Já a denúncia vazia é a quebra do contrato de locação sem justificativa alguma (art. 46, da mesma Lei).
O contratante que denunciar o contrato sem qualquer justificativa deverá atender as condições que a lei possibilita para exigir ou devolver o imóvel, além de arcar com as multas contratuais, veja:
Se o locador denunciar o contrato antes do vencimento, deve pagar à outra parte um valor previamente estabelecido em contrato. No caso de o locatário deixar o imóvel de maneira antecipada, o pagamento é feito proporcionalmente ao tempo de contrato restante. A multa deve ser calculada proporcionalmente, baseando-se pelos meses restantes para o encerramento do contrato. Na prática, normalmente, a multa é estipulada em 3 meses de aluguel.
Como podemos observar a nossa legislação é complexa. A elaboração de um contrato é de extrema importância para a fixação dos termos de uma locação. Dessa forma, a fim de evitar qualquer litigio ou gasto desnecessário procure sempre um especialista na área que irá proteger você e seu bem.
Por Vanessa Braga, advogada especialista nas áreas cível, consumidor, família e contratos
Vanessa Braga – OAB-SP 386.520
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